" 继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。"" 指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。"

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在市场对降低个人存量房贷利率满怀期待的当下，8 月 1 日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的 2023 年下半年工作会议中，以上表述尤其引发关注。

" 支持鼓励 " 变 " 指导 "

近期以来，已有多个部门在不同场合针对优化房地产政策密集发声，央行更是在时隔半个月后再次释放出存量房贷利率调整的信号。

7 月 14 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示：" 按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。"

从用词上，可以看出两次的表述有了变化，从 " 支持鼓励 " 变为 " 指导 "。易居研究院研究总监严跃进认为，这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

" 所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。对购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。" 严跃进称。

招联首席研究员董希淼也表示，和上一次的表态相比，这次央行提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。

至于推进存量房贷调整的基本原则，央行强调了 " 依法 " 和 " 有序 "。董希淼认为，" 依法 " 即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；" 有序 " 即存量房贷利率调整不会 " 一刀切 "，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。

银行落地情况如何？

" 现在各个银行内部还一直在研究政策，协商期限、调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等都是需要讨论的问题。对外我们只能表示会积极跟进，但还没有具体方案。" 某国有银行工作人员对中新财经记者表示，近来每天都会接到客户的电话和微信 " 轰炸 "，但确实还没有接到具体的通知。

他提到，虽然过去有过存量房贷利率 " 打折 " 的先例，但这毕竟是一个涉及家庭、法律、盈利、风险等多方面的复杂问题。尤其是面对新的客户体量、按揭贷款定价机制变化，和细化至 " 因城施策 " 甚至 " 一城一策 "" 一区一策 " 的政策环境。业内普遍认为，如推行上述调整，需要监管部门进一步落地相关细则指引。

央行 7 月 28 日发布的数据显示，2023 年二季度末，个人住房贷款余额 38.6 万亿元，同比下降 0.7%，增速比上年末低 1.9 个百分点。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，个人住房贷款余额连续两个季度减少是十分罕见的，这也意味着房贷进入了存量时代。

争抢存量时代优质资产的竞争下，银行之间、银行和客户间的 " 博弈 " 已铺展开。对于购房者而言，目前只能选择以提前还贷来应对较大的利差。

" 新购住房贷款利率的持续下调，但与之形成对比的是 2022 年以来，5 年期以上 LPR 仅下调了 45 个基点，也就是说存量房贷利率随 LPR 下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。" 中指研究院指数事业部总经理曹晶晶解释称。

从个别银行的行动来看，此前有消息称兴业银行广州分行已率先试水，针对存量按揭客户给予 1 年期的利率优惠券。但后被证实只是该分行在部分支行开展的一项创新试点，只针对少数优质客户，并未在当地大量推广，且早在央行发声前即已开始试推该项优惠。

如何兼顾多方利益？

事实上，夹在调整存量房贷利率和提前还贷现象间的商业银行，也面临两难处境：一是目前存量房贷规模较大，且是商业银行的优质资产，调整利率势必会利润空间压缩；二是不下调利率，就会面临提前还款和客户流失的问题。

更大的客户体量也为实际推进带来了更大考验。中泰证券复盘 2008-2009 年的存量利率调整情况发现，国内个人住房贷款余额由 2008 年末的 3 万亿上涨至 2023 年 3 月末的 38.9 万亿，存量规模是当年的 13 倍。

" 预计存量房贷利率下调比例不会很大。鉴于目前的按揭贷款体量和规则与 2008 年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。" 中泰证券认为。

董希淼进一步指出，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，人民银行可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。

申万宏源也表示，居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非 " 一蹴而就 "。但随存量房贷利率调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。

（来源：中新网）

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